Недвижимость — уникальная инвестиция; она приносит 2 вида доходов: периодическую прибыль от аренды и единоразовую прибыль от продажи. Перед инвестированием в недвижимость важно понимать специфику и уникальность такой инвестиции.

Как акции, облигации или опционы, недвижимость тоже является инвестицией. Но мало кто понимает, что недвижимость — уникальная инвестиция. Уникальность недвижимости как инвестиции заключается в том, что она не только приносит доход от продажи (в случае, если стоимость ее выросла с момента покупки), но и может приносить доход от банального владения. Мало того, владение недвижимостью обязует владельца выполнять определенные обязательства. Также важно помнить, что сам рынок недвижимости значительно отличается от фондового, товарного, или другого рынка ценных бумаг.

Информацию этой статьи не стоит соотносить с любой недвижимостью. Ваш дом (квартира) — не есть инвестиция, т.к. его назначение в том, чтоб вы в нем жили. Эта статья ориентирована только на ту недвижимость, которая была куплена с целью заработка, исключительно для инвестиционных целей.

Недвижимость как инвестиция

Когда мы покупаем акцию, мы ждем, что ее стоимость на рынке возрастет, и потом надеемся продать подороже, чтоб заработать на разнице. А вот другой пример: при покупке грузового автомобиля, владелец намерен предоставлять услуги по перевозке, используя вместимость и грузоподъемность нового средства перевоза грузов. При этом, владелец грузовика будет получать периодическую прибыль за свои услуги, а также оплачивать расходы (бензин, амортизация, администрация, и.п.). Эти 2 примера совершенно противоположны, т.к. в первом варианте владельцу нужно просто ждать, пока цена вырастет, а во втором — использовать купленный инструмент для получения прибыли. Предположить, что владелец грузовика будет пассивно ждать, пока цена на грузовики в регионе поднимется — глупо. И еще более глупо предположить, что держатель акции будет использовать акцию для предоставления каких-то услуг (если кто придумает такую услугу — напишите комментарий).

Вышесказанное важно для того, чтоб продемонстрировать, что недвижимость включает в себя обе модели получения прибыли:

1. периодическую прибыль от использования
2. единоразовую прибыль от продажи.

Тот факт, что купленную недвижимость можно сдавать в аренду, известен всем. Но не все понимают, что эта возможность является уникальной с инвестиционной точки зрения. То есть, вкладывая деньги в недвижимость, вы не только можете заработать на росте стоимости, но и получать своеобразные дивиденды от владения такой инвестицией.

Подробнее об источниках доходов от недвижимости

Периодическая прибыль от недвижимости зависит от степени заполненности всех площадей, и от стоимости арендной платы. Естественно, владельцу интересно, чтоб заполнены были все площади, чтоб получать наибольшую прибыль. Но от этой прибыли нужно будет отнять затраты на различные расходы (амортизация, коммунальные услуги, хозяйственные расходы и т.п.). Т.е. владельцу недвижимости придется постараться заполнить все площади для получения лучшего результата.

Прибыль от продажи недвижимости не зависит от действий, менеджерских и риелторских способностей владельца, т.к., при продаже, цену устанавливает рынок, а точнее оценщик. Если вывод оценки купленной недвижимости показал, что продать ее можно за сумму бóльшую, чем за которую купили, то вы заработаете на росте рыночной стоимости.

Норма доходности коммерческой недвижимости часто занижена

Норма доходности недвижимости измеряется не только относительно роста рыночной стоимости недвижимости такого класса в регионе, а еще и арендными ставками. Если доходность недвижимости из расчета роста ее стоимости составит 50% в год, то представьте, какова будет реальная доходность, если в течение этого года сдавать в аренду эти 100 или 200 или 300 (или сколько бы то ни было) квадратных метров этого объекта недвижимости. С учетом временной стоимости денег, доходность будет гораздо, гораздо выше.

Уникальные характеристики недвижимости как инвестиции

Как вы уже поняли, недвижимость отличается от других видов инвестиций своей двоякой природой. Но есть еще несколько уникальных параметров, о которых стоит помнить, инвестируя в недвижимость.

• Нет срока исполнения. В отличие от облигаций или фьючерсных контрактов, недвижимость не имеет сроков исполнения (если, конечно, нет четкой даты наступления какого-то катаклизма). Иными словами, вы можете владеть недвижимостью столько, сколько захотите (кроме случаев, когда вам необходимо выплатить ипотечный кредит).
• Необходим менеджмент. Т.к. недвижимость является физическим объектом, за ней следует ухаживать: чинить поломки, наводить чистоту, делать ремонт, ухаживать за садом, и т.п., чего не скажешь об акциях. Мало того, нужно решать административные и финансовые вопросы с арендаторами, и с ЖЭКами.
• Рынок недвижимости — в слабой форме эффективности. Т.к. информация не распространяется так же быстро на рынке недвижимости, как на фондовом рынке, можно извлечь прибыль из того, что, например, не все знают о каком-то конкретном мероприятии и ли постановлении. (Этот пункт немного противоречит моим утверждениям в прогнозе недвижимости Киева, но факты налицо: прогноз оказался достоверным.)
• Дорогие сделки. В отличие от фондового рынка, на рынке недвижимости каждая сделка сопровождается затратами для обеих сторон. Необходимо платить нотариусу, агентству, государству и т.п. В общем, затраты на транзакцию могут достигать 10% стоимости объекта. При этом, бóльшую часть платит именно покупатель.
• Низкая ликвидность. К сожалению, не существует биржи недвижимости. Поэтому, продать или купить объект гораздо сложнее, чем на фондовом рынке. Поэтому, надо учитывать хотя бы месяц промежутка между моментом окончательного решения о покупке, и непосредственно покупкой.
• Влияние арендаторов. Т.к. один из источников дохода недвижимости — прибыль от сдачи площадей в аренду, владелец зависит от арендаторов. Если они, например, будут мешать соседям или задерживать с выплатой аренды, ваш планируемый доход может оказаться под угрозой.
• Зависимость от места отличает недвижимость от всех других видов инвестиций. Инфраструктура, район, регион, область, страна, а также климатические, экологические, экономические условия, флора и фауна — все эти факторы сильно влияют на стоимость недвижимости. Следовательно, одинаковые объекты в разных регионах могут сильно отличаться в цене.

Вывод

Недвижимость — хорошая уникальная инвестиция, которая имеет ряд специфических параметров. Самая главная отличительная черта коммерческой недвижимости заключается в том, что доход от недвижимости имеет двоякую природу: как постоянная периодическая прибыль от аренды, и как доход от продажи. Но надо помнить, что такая громоздкая инвестиция требует дополнительного внимания, намного бóльшего, чем обычная ценная бумага.