18 Червня 2008 | 11:51Аналіз нерухомості

Анализ и прогноз Киевской недвижимости

Данный прогноз жилой недвижимости Киева показал, что в конце 2007 года возможен спад, а в 2008-2010 годах будет слабый рост.

Предисловие:
Данный анализ направлен на прогноз будущих цен на недвижимость в Киеве, а не на описание текущей ситуации на рынке. В то время как в анализе будут упоминаться текущие цены, главным направлением данного обзора является технический компьютерный анализ киевского рынка недвижимости и прогноз цен на ближайшее будущее. В этой статье я использовал такие технические индикаторы и накладки, как среднескользящие, развал-схождение скользящих средних и осциллятор РССС. Перед чтением этого прогноза, стоит ознакомиться с азами технического анализа.

Стремительный рост цен на жилую недвижимость Киева обусловлен комплексом факторов, главными из которых являются:

  • резкая урбанизация населения
  • увеличение заработных плат
  • доступность ипотечного кредитования

Но влияние демографических, экономических, политических и других факторов на цену недвижимости — не цель данного прогноза. С точки зрения технического анализа, конечная рыночная цена — есть естественное резюме всех факторов, влияющих на цену.

Читайте также ...

В данном анализе, мы будем оперировать именно с этим конечным продуктом всех факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в Киеве, — ценой. Как показывает опыт, данный метод является достоверным. Дополнительные внешние факторы рынка, которые влияют на цену недвижимости, в данном прогнозе не учтены намеренно. Анализ экономических, политических, демографических, экологических и других факторов — элементы фундаментального анализа рынка недвижимости. Анализов и прогнозов такого рода в Украине достаточно много (большинство порталов по недвижимости предоставляют фундаментальный анализ бесплатно). Но в любом случае, все факторы рынка отражаются на цене; то есть цена — это конечная картина всего рынка (относительно сильной формы эффективности рынка). Именно поэтому в данном техническом анализе мы оперируем только ценой. Иными словами, цена показывает, что конкретно происходит сейчас и что будет происходить на рынке жилой недвижимости Киева.

Данный прогноз не учитывает разницу между типами жилья, районами, и другими параметрами жилой недвижимости Киева; прогноз ориентирован на Киев в целом.

Исходный данные предложения взяты с domik.net и blagovest.com.

Как пользоваться прогнозом

Поскольку данный прогноз недвижимости Киева основан только на техническом анализе, его лучше всего использовать вместе с фундаментальными сводками. Как правило, прогнозы фундаментального и технического анализа совпадают. Но иногда, может быть расхождение в прогнозах. Когда фундаментальный анализ не предвещает существенных изменений на рынке, а вывод технического анализа указывает на заметное движение цены, имеет смысл больше полагаться на технический анализ. Но в случае, когда ожидается неопровержимый фактор фундаментального анализа, существенно влияющий на рынок извне, то стоит отдать предпочтение ему, нежели прогнозам технического анализа.

Стоит также помнить, что данный прогноз основан на средних данных на весь Киев. Хоть цены и тенденции в реальности могут отличаться от района к району, этот прогноз относится к Киевскому рынку в целом, и описывает общие столичные тенденции. Но для более четкого представления о том, что происходит в определенных районах города, необходим отдельный, более детальный анализ этих районов.

Канал

Канал — это участок графика, явно ограниченный воображаемыми линиями поддержки (нижняя линия) и сопротивления (верхняя линия) (также называемыми «стенами» канала), характеризующийся двумя и более точками касания к каждой из этих линий.

Коридор цен на недвижимость Киева

Читайте также ...

Как показано на графике, цена колеблется в канале в период с осени 2003 года до лета 2006 года. Малые красные стрелки указывают на соприкосновения цены со стенками канала. В октябре 2003 и в сентябре 2006 года, цена коснулись верхней стены (зеленая линия; сопротивление). В августе 2004 и марте 2005 — нижней стены (синяя линия; поддержка). Эти четыре касания обуславливают наличие канала, в котором цена колебалась в вышеуказанный период. Но, как мы видим на графике, спрос на рынке был настолько интенсивен, что линия сопротивления оказалась не в силах его удержать, и в результате в августе 2006 года цена «пробила» линию сопротивления (большая красная стрелка на графике). Такое поведение цены говорит о том, что сила роста была очень велика.

Как правило, когда цена «пробивает» одну из линий канала или коридора, то «пробитая» линия формирует противоположную сторону нового канала. Таким образом, если ранее, зеленая линия была линией сопротивления, после августа 2006 года она стала линией поддержки. Это значит, что в следующий раз, когда цена приблизится к этой линии сверху, она отразится, как это было в 08.2004 и 03.2005 (нижние малые стрелки). Таким образом, из данного анализа следует, что если цена и упадет в ближайший год или менее (до лета 2008), она отразится от линии поддержки, и опять будет расти, как показано на следующем графике.

Прогноз движения цены на недвижимость в Киеве

Вывод 1. Цена на недвижимость в Киеве продолжает расти в долгосрочном периоде, но может упасть в течение ближайшего полугода (до лета 2008) до цены около $2800.

Среднескользящие

Среднескользящая (СС) линия периода n на момент k — это средняя арифметическая величина n значений от k-n+1 до k. Чем меньше n, тем «быстрее» среднескользящая линия.

Среднескользящие линии предоставляют более глубокий взгляд на цену; они показывают ее движение и колебания в замедленном действии, и позволяют увидеть тенденции, незаметные невооруженным глазом.

В моем анализе, я использую среднескользящие трех периодов, 5, 8 и 21 месяц (числа из ряда Фибоначчи). Период в 13 месяцев пропущен из-за медленной природы рынка.

Читайте также ...

Среднескользящие на рынке недвижимости Киева

На графике показано, как цена касается самой быстрой среднескользящей линии 4 раза: в июне 2002 и 2004, и в январе 2006 года (малые красные стрелки). Четвертый раз линии соприкоснулись в июне 2007 года, и на момент анализа (лето 2007) ни пересеклись, ни разошлись. Данная фигура имеет двоякий смысл. С одной стороны, это естественно, что замедление роста или стабилизация влекут за собой касание ценой среднескользящих линий; само касание сверху — неблагоприятный «звонок», говорящий о том, что покупать не надо. Но, в данном случае, никаких знаков падения не наблюдается! Тревожный сигнал имел бы место, если бы цена пересекла бы все три СС линии. На сегодня, цена только коснулась первой, и сразу же отразилась (такое же поведение наблюдается три раза на протяжении 6 лет).

Касание ценой на недвижимость среднескользящей линии
Не исключено, что временные колебания рынка недвижимости Киева заставят цену пересечь первую (самую быструю) СС линию, но даже это не будет предвещать падение рынка. Только в случае пересечения ценой всех трех СС линий сверху вниз, можно будет с уверенностью говорить об обвале рынка.

Учитывая историю цены, можно предположить, что цена отскочит от первой быстрой СС линии как и ранее.

Вывод 2: в ближайшие полгода (до конца 2007), падение рынка Киевской недвижимости не ожидается; цены либо останутся на уровне, либо будут неспешно расти.

Развал-схождение среднескользящих

Развал-схождение среднескользящих (РССС) m-ного и n-ного периодов на момент k — это разница между величиной среднескользящей m-ного периода на момент k и среднескользящей n-ного периода на момент k, при том, что m больше n.

Анализ развала-схождения среднескользящих (периодов 21-8) говорит и том, что в ближайшее время может произойти временное снижение цен на недвижимость в Киеве. На графике видно, что линия РССС превышает сигнальную линию, что является покупательным сигналом, и предвещает рост рынка недвижимости.

Сигнальная линия — среднескользящая линия периода 9 линии развала-схождения.

Развал-схождение среднескользящих рынка недвижимости Киева

Но, на сегодняшний день, РССС приближается к сигнальной линии, что может означать снижение цены в ближайшее время (до начала 2008). Но снижение цены не есть обвал рынка; обвал произойдет когда линия РССС примет отрицательное значение. Но, как мы видим, до отрицательного значения линии РССС еще далеко. Пока осциллятор не пересек рубеж в -150 (минус сто пятьдесят), можно с уверенностью говорить о стабилизации, а не о падении.

Мало того, из графика видно, что волнообразная природа осциллятора готовит новый минимум, за которым будет следовать новый максимум.

Осциллятор на момент k — разница между линией РССС на момент k и сигнальной линией на момент k.

Осциллятор цены на недвижимость Киева

Вывод 3: в течение ближайших полугода (до конца 2007) не ожидается падения рынка Киевской недвижимости, но вероятно легкое снижение цены или отсутствие изменения.

Основной вывод анализа

Данный анализ показывает, что сейчас (лето 2007) на рынке недвижимости Киева лучше ничего не покупать: стоит воздерживаться от активности (или продать недвижимость, купленную ранее). 2 из 3 анализов показали, что вероятно в ближайшие полгода (до начала 2008) будет снижение цен на рынке до отметки в примерно $2800 за кв.м. Но все три анализа показали, что в периоде от полугода до 2 лет (до 2010), будет слабый рост.

Читайте также

коментарів 28